湾岸地域の500戸を超えるマンションの管理組合法人理事長。16年間理事長をしていたが、膵臓癌発症して2019年に引退。復帰はないと思っていたが、諸般の事情から2023年に復活。これまで、管理組合のガバナンス構築・制度設計・規約改訂・長期修繕計画・積立金適正化・大規模修繕等、一通りのことは経験してきました。RJC48評議会議員。マンション管理のコンサル引き受けます。
「① 本条は、マンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者（空き待ち）が多い場合という一般的状況を前提としている。
近時、駐車場の需要が減少しており、空きスペースが生じているケースもある。駐車場収入は駐車場の管理に要する費用に充てられるほか、修繕積立金として積み立てられるため（第29条）、修繕積立金不足への対策等の観点から組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられる。その場合、税務上収益事業として課税されるケースもあるので、十分に留意されたい。
なお、収益事業に該当しないケースについては、「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)」が国税庁ホームページに掲載されているので参照されたい。」
/*本コメントは駐車場についてである。まず第1項前段で「駐車場の利用希望者（空き待ち）が多い場合」という前提条件が述べられている。従来のコメントも同じ前提であったが、マンション駐車場を取り巻く環境変化、すなわち、1) 高齢化によって車を手放す住民が多くなった、2) 若者の車離れ、3) 駐車場代金の高騰、4) カーシェアリング・サービスの台頭等により、駐車場はむしろ余る状況に一変している。ミッキーのマンションにおいても、13年前の入居当社は空き待ちが出ていたが、近年は稼働率90%を割り込み、一部駐車場を廃止しても余裕があるような状況に変わって来つつある。
このあたりの事情を反映したのが2段落の記述であり、駐車場料金不足が、修繕積立金不足に直結する現実を踏まえて、増収策として「外部貸し」も選択肢として考慮しても良いとの現実的判断を示している。駐車場の外部貸しについては、収益事業として課税対象となる基準が不明であったが、国税庁が公式見解を示したことにより、懸念が一掃された。外部貸しを計画している管理組合は、国税庁の基準を満たすことが必要なので、準備に時間を掛けることが肝要である*/
