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ミッキーのマンション管理よもやま話

湾岸地域の500を超えるマンションの管理組合理事長です。13年間理事長をしているあいだに得たノウハウを公開していきます。RJC48 メンバーです。

2/9 法律関係の明確化(組合財産と理事長個人財産の区別)



 
(1) 法律関係の明確化
 
これは、組合財産と理事長個人財産の区別が明確になるということに尽きる。特に問題となりやすいのが、不動産。そして、実務的に面倒なのが、銀行口座およびそれに紐づくクレジット・カードである。日常の組合業務に頻繁に関わるだけに、どれだけ簡便にできるかは、理事長の負荷に直結する。
 
① 不動産
法人化していない管理組合が不動産(例えば、駐車場や管理員室等)を所有するまたは新たに敷地や空室等の不動産を取得する場合、理事長個人名義で登記簿に記載しなければならない。
 
そして、理事長が交代する度に「委任の終了」を原因として、所有権移転登記をしなければならず、定期的に手間と登記費用が発生してしまう(だからといって、もし登記簿の所有者名義をずっと旧理事長のままにしておくと、将来、現理事長に名義を変更する手続きが困難になる等のリスクがあるし、旧理事長が勝手に所有権移転を行うリスクもある)。
 
また、理事長の急死により相続が発生した場合も、新理事長への登記手続きに困難を伴うケースがある。事実の証明に手間取るし、相続人が「あの不動産は、被相続人たる理事長の財産だ」と言い出すリスクもある。
 
法人化すると、不動産については、所有者として登記簿に法人名義で登記することが可能になるので、理事長の交代による不動産登記の手間も発生せず、権利関係が明確になる。不動産は金額もはることが多いので、法人化のメリットは大きい。
 
② 銀行口座・クレジットカード
銀行口座は、「○○マンション管理組合 理事長 ××」というような口座名にならざるを得ず、その理事長の個人印を届出印としているのが一般的であったが、最近は、「管理組合理事長印」でも大丈夫という銀行が増えてきている
 
しかし、口座名義人はあくまでも理事長個人にならざるを得ないので、理事長が変わるたびに名義変更手続きが必要となる。最近は本人確認が徹底しているので、名義変更にあたっては新理事長自らがすべての口座開設銀行を廻る必要がある。ミッキーも経験したが、3行もあると、1日仕事である
 
法人化することにより、銀行口座も管理組合名義で保有できるので、管理組合の財産と、理事長個人の財産との区別が明確になる。印鑑も「○○マンション管理組合法人の印」を作成しておけばよく、いまだに個人の印鑑を要求している銀行に関しても、個人の印鑑は不要になる。
 
また、管理組合名義のクレジットカードが持てるので、消耗品などをネットで購入する際も、管理人や理事が立て替えるという手間が省け、実務上おおいに楽になる(法人化していなくても、クレジットカード発行可能というカード会社もあるが、ここでは指摘するに留める)
 
従い、銀行口座・クレジットカードにに関しては、法人化のメリットは大きいと言える。
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