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ミッキーのマンション管理よもやま話

湾岸地域の500を超えるマンションの管理組合理事長です。13年間理事長をしているあいだに得たノウハウを公開していきます。RJC48 メンバーです。

1/9 法人化のメリット・デメリットの本音の検討


 
 
法人化のメリット・デメリットの本音の検討
 
問題意識。うちのマンションはこれまで、いわゆる人格なき社団として「管理組合」という形で活動してきた。しかし、入居以来15年が経過し、自発的に理事に就任する意識の高い住民はあらかた出尽くしたという印象が否めない。端的には、1) 立候補がない、2) 翌期に残る理事が激減、という現象になって現れている。
 
このうち、「立候補がない」という点に関する対策としては、「立候補をメインとしつつ、定員に足らない分は輪番制」とするという方法を採用している。実際の仕組みや運用方法について、紹介してもいいのだけど、ここでは割愛する。
 
「翌期に残る理事の確保」については、これまでは本人の意識の問題であるとしていたが、流石に昨年・今年のように10人中2人しか残らないようになると、「意識改革を訴えても無理だな」と思わざるを得なくなった。そこで、制度的に確保する方法として、いろいろと比較検討した結果、「理事任期2年、毎年半数改選」として、強制的に半数残せるようにするのが最も妥当だと思えてきた。
 
あれ? これって「管理組合法人」のデフォルトでは? と思うと、「ついでに法人化するかな」と考えるのは、当然のことであろう。
 
マンション管理組合の法人化によるメリット・デメリット、およびそれらに関する個人的見解は、これから順番に説明していく。ここで注意すべきは、メリットとして上げられている点は直接的には管理組合が受けるものであって、管理組合を構成する区分所有者のメリットではないということだ。すなわち、区分所有者には目に見えるメリットが発生しないということである。
 
このために、住民説明会や総会の場で「法人化してもメリットはない!」という反対意見を誘発してしまうことが多い。法人化を進める際には、ここを意識して「区分所有者には直接的なメリットは感じられない。しかし、管理組合としては、これこれこういうメリットがある。管理組合活動を通じて、最終的には区分所有者の利益に繋がるのだ」という形で、しっかりと説明するしかないと思う。
 
前置きはそのくらいにして、インターネットで、法人化のメリットデメリットを検索してみると、サイトによって差異は当然あるが、概ね以下のような説明がなされている。
 
メリット
(1)法律関係の明確化(組合財産と理事長個人財産の区別)
(2)組織運営の安定化と役員・住民の意識向上
(3)訴訟等の法的手段の簡易迅速性
(4)理事長の負担軽減
(5)取引の安全と円滑化
(6)資金調達が容易になる
 
デメリット
(1)法人登記事務の手間と経費の増加
 
以下、一つ一つ検討していく。
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